湖口县2018年度棚户区改造房屋征收

补偿安置方案

（征求意见稿）

为落实2018年度棚户区改造计划，完善城市功能，改善交通条件，优化居民居住环境，促进我县社会经济发展，根据湖口县2018年度国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，县政府决定实施2018年度的棚户区改造工作。依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规及湖口县房屋征收相关规定，结合棚改实际情况，制定本实施方案。

一、征收人

湖口县人民政府。

二、征收部门和实施单位

房屋征收部门为县房屋征收局。县房屋征收局委托双钟镇人民政府和马影镇人民政府为棚户区改造房屋征收实施单位，具体负责各自辖区内棚户区改造的房屋征收工作。

三、征收范围

新老城区共约计1100户，房屋建筑面积约20.02万平方米，土地面积约52.1万平方米；具体范围见由规委会审定的湖口县2018年度棚户区改造红线图。

其中老城区：

（1）北门片区，东齐云亭北路以西，南齐大中路以北，西齐登山路以东至北门仓库，北齐菜市场以南（含沿江路50号）约计460户，房屋建筑面积约4.85万平方米，土地面积约4.1万平方米。

（2）西门片区：

东齐县医院山坎，南齐大中路以北，西齐战备路，北齐防洪堤（含文庙周边，东齐原武警中队门前道路以西沿公安局集资楼后墙至防洪堤，南齐文庙后背，西齐劳人局住宅西边走廊以东沿县医院东侧至防洪堤北齐防洪堤以南）。约计253户，房屋建筑面积4.68万平方米，土地约8.2万平方米。

（3）金砂湾工业园片区：

金砂湾工业园片区（含工信委楼）约计27户，房屋建筑面积约0.34万平方米，土地面积约3.8万平方米。

其中新城区：

（1）双钟境内（潘家湾片区、细曹家树、陶家凹，戴家垅刘家）约计295户，房屋建筑面积约9.5万平方米，土地约30万平方米。

（2）马影境内（细曹伯樟、王朝九）约计41户，房屋建筑面积约0.83万平方米，土地约计6万平方米。

四、征收期限

2018年7月1日至2018年10月31日。

五、征收原则

依法依规、政策惠民、统一征收、补偿、安置。

六、征收补偿细则

（一）补偿方式

被征收人既可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。同时选择货币补偿和产权调换相结合的，被征收房面积需足够扣减安置房面积，剩余的被征收房面积给予货币补偿。

（二）补偿内容

1、选择货币补偿的补偿项目：

（1）被征收房屋价值的补偿；

（2）简易建筑、临时建筑、土地、装潢、构筑物及其它附属物的补偿；

（3）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（4）因征收房屋造成停产停业的补偿；

（5）其它补偿；

（6）奖励。

2、选择产权调换的补偿项目：

（1）被征收房屋超安置房面积部分、简易建筑、临时建筑、土地、装潢、构筑物及其它附属物的补偿；

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（3）因征收房屋造成停产停业的补偿；

（4）其它补偿；

（5）奖励。

（三）国有土地上房屋的补偿标准

1、选择货币补偿的（房屋标准：砖砌墙体，最低处层高在2.2m以上，土瓦、机瓦、彩钢瓦防水或现浇屋面）房屋按照土地性质、级别、结构、用途、成新率、楼层、环境等因素，按照房地合一市场评估价予以补偿，装潢、构筑物按重置价给予补偿。

注：在征收公告发布之日两年前办理了工商营业执照和税务登记，并至征收时连续在营业、生产的房屋才可认定为“住改非”的营业性用房或生产性用房。

仓库不属于营业和生产性用房。

对“住改非”只认定与地面在一个平面的一楼为店面，店面面积按实际用于营业的面积计算，对二楼以上用于营业的面积，在住宅补偿价的基础上，另增500元/㎡的补偿。

2、选择产权调换的：被征收房屋超安置房的面积按评估价补偿，土地按土地证上登记的土地面积、用途和性质予以补偿。属出让土地的按省批准的基准地价标准补偿，属划拨土地的按基准地价的46%补偿；无土地证的房屋占地面积按60元/㎡补偿；房屋占地以外的面积（需经多方现场确认）按40元/㎡补偿。（围墙外或不与宅基地连成整体的土地不予补偿）

3、无论是选择货币补偿还是产权调换的：简易建筑、层高在2.2m以下的房屋、钢架、木架棚、未超过批准年限的临时性建筑按重置价结合成新率予以补偿。经认定为违章建筑的不予补偿。

4、行政、事业单位的住宅、办公房屋按评估价或协商价补偿。企业单位在城市建设用地上的住宅、办公房屋按住宅评估价补偿，在工业用地上的房屋按重置价补偿。对符合条件的营业用房按营业房评估补偿。无论是

行政事业单位还是企业的仓库、生产性用房、简易建筑、层高在2.2m以下的房屋、钢架、木架棚、未超过批准年限的临时性建筑按重置价结合成新率予以补偿，土地按性质级别、取得方式、用途予以补偿。

5、搬迁补助费。（1）住宅房屋：按被征收达标房屋建筑面积6元/㎡计算，每次不足1000元的补足1000元，无论是货币补偿还是产权调换的均给二次搬迁费。（2）非住宅房屋（营业、生产性等用房）：按房屋建筑面积5元/㎡计算，给一次搬迁补助费，有机械设备和库存货物较多的情况按实际所需费用计算。

6、临时安置费：按被征收住宅房屋建筑面积每月每平方10元计算，每户每月不足1200元补足1200元，过渡时间自交被征收房钥匙时起算，选择货币补偿和现房安置的按6个月计算；选择期房安置的暂定按12个月计算，如安置房延期交付使用按上述标准按实际过渡期另加6个月计算。

7、停产停业的补偿：

（1）用营业房（含“住改非”营业用房）调换住宅安置房的，按实际用于经营的建筑面积给予1500元/㎡的补偿。

（2）用非独立性的“住改非”生产性用房调换住宅安置房的，按实际用于生产的建筑面积给予500元/㎡的补偿。

（3）选择货币补偿的营业用房（含“住改非”营业用房）以及生产性用房不给予停产停业补偿。

（4）用营业用房（含“住改非”营业用房）调换门店的，不给予停产停业补偿。

8、其它补偿：按实际所需集体讨论确定标准。

9、对被补偿物要进行录像留存。

（四）国有土地上房屋的产权调换标准

1、原则上实行1:1调换产权，即征收一平方米房屋可安置一平方米安置房，产权调换实行同结构等面积调换，结算面积和楼层差价，不同结构房屋调换结算结构差价。

2、简易房屋、层高在2.2m以下的房屋、钢架、木架棚、未超过批准年限的临时性建筑不计算为产权调换面积。

3、独立性生产用房只作货币补偿，不实行产权调换。

4、产权调换实行就近套户型的原则。

5、被征收房屋面积在60㎡（不含60㎡）以下的，可以选择一套小户型安置房，被征收房屋面积在60㎡至90㎡（不含90㎡）的，可以选择一套中户型安置房，被征收房屋面积在90㎡（含90㎡）以上的，可以选择一套大户型安置房。

6、以家庭为单位（属夫妻、父母、子女关系），是家庭唯一一套住宅，且面积在60㎡以下的，可选择一套中户型安置房。

7、被征收房屋面积超出所选安置房面积60㎡（含60㎡）以上的，可就近套户型再选择一套安置房。被征收房屋面积超出所选安置房面积60㎡以下的只作货币补偿。

8、被征收房屋大于360㎡的安置，只调换360㎡安置房，被征收房屋大于360㎡的面积部分，按评估价予以补偿。

9、征收建筑面积低于36㎡且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36㎡，不结算结构差价。

10、征收直管公房是城镇居民租赁房屋的，按程序安排公共租赁住房。

11、征收未办理产权证书的私建房屋,当事人需提供以下材料：①居住地居委会出具的确认产权人长期居住或使用房屋的证明材料；②家庭全体人员（含父母、兄弟姐妹、子女）共同签名确认产权人的协议书；③产权人个人承担主张产权的法律责任承诺书；④在报纸或电台征询对产权是否有异议的公告。⑤四周邻居的证明材料。

12、征收不是完全产权的房改房，产权人应按规定补交购房款过渡到完全产权。补交款标准为原全额购房款的40%，计算公式为：（原已交购房金额÷6）×4。原房改时未计算面积的部分按原标准补交全额购房款。征收房改户自己搭建的房屋，对达标的房屋（砖砌墙体最低处层高达2.2 m以上、机瓦、土瓦、彩钢瓦防水或现浇屋面）可计算为还房面积或按评估价补偿，产权人需按原房改时的交费标准交清搭建面积的购房款。土地补偿给土地使用权单位，无单位的土地由县政府收储。对不达标的房屋按重置价补偿，房改房办理了土地证书的其土地性质按土地证书登记的认定，超出土地证登记面积以外及未办土地证书的土地按划拨认定。

（五）集体土地上房屋的补偿标准

1、选择货币补偿的（房屋标准，砖砌围护结构最低处层高在2.2m以上）按房地合一评估价予以补偿。

2、选择产权调换的被征收房超安置房面积部分按评估价格补偿，有土地证的按土地证上登记的土地面积、用途和性质分区域按省批标准予以补偿，无土地证的按省政府规定的区域片区综合宅基地价补偿。

3、无论是选择货币补偿还是产权调换的（1）简易建筑、层高在2.2m以下的房屋、钢架、木架棚、未超过批准年限的临时性建筑、土木结构的猪、牛栏、禽舍等按重置价结合成新率予以补偿；（2）装潢、附属物按重置价予以补偿。

4、集体公有房屋按评估价只作货币补偿；附属物等按重置价补偿；

（六）集体土地上房屋的产权调换标准

1、属集体土地上世居的农民，对达标的房屋（砖砌围护结构最低处层高在2.2m以上，土瓦、机瓦、彩钢瓦防水或现浇屋面），原则上实行1:1调换产权，即征收一平方米房屋可安置一平方米安置房，产权调换实行同结构等面积对换，结算面积和楼层差价，不同结构房屋调换结算结构差价。安置面积总体实行上封顶，下保底的原则，选择安置房实行就近套户型的原则。

2、简易建筑、层高在2.2米以下的房屋、钢架、木架棚、未超过批准年限的临时性建筑、土木结构的非住宅房屋等不计算为产权调换面积。

3、非住宅房屋按非住宅标准评估的只作货币补偿，不实行产权调换，按住宅性质征收的，可实行产权调换。

4、被征收房屋大于360㎡的安置，只调换360㎡安置房，被征收房屋大于360㎡的面积部分按评估价予以货币补偿。

5、属集体土地上世居的农民，被征收房屋小于360㎡的安置，每户只能选择以下三种安置方式的其中之一，不能重复交叉选择：

（1）实行1：1调换产权，最多调换360㎡；

（2）按人均50㎡的标准安排安置房（人口的认定标准以户主户口簿中登记的直系亲属为准，在校学生、服役士兵、服刑人员、已办理结婚登记户籍未迁入的、离婚回原籍户口已迁入的可计算人口，独生子女可按2人计算；已出嫁、男到征收地外女方家庭户口未迁出的、户籍挂靠、亡故人员不计算人口）；

（3）至征收公告之日，年龄在60周岁以下的夫妻可享受一套约120㎡安置房；年龄达到22周岁的未婚男性人员可享受一套约120㎡安置房；净女户家庭中年龄达到20周岁的（限一名）女性人员可享受一套约120㎡安置房；年龄超60周岁的夫妻（含60岁以上的单方人员）可享受一套约60㎡安置房。

6、属征收地农民，已办理准建手续（宅基地证和规划许可证）未建成房屋且在集体土地上无房屋的可享受一套约120㎡安置房。属非征收地人员，已办理准建手续未建成房屋的对宅基地按省批准的宅基地征收补偿价补偿，对墙基础按重置价补偿，不享受安置房安置。

7、在享受的安置房面积中扣减原已申报和预购的安置房面积。属一户多宅、原已征收了部分房屋并安排了安置房的，被征收房屋只作货币补偿。

8、非征收地人员（含世居在征收地户籍已迁出小组的人员、公职人员、出嫁之女有产权证或宅基地证的房屋）实行1:1调换产权。

9、小产权房（在集体土地上集资、合资建房或购买房屋的）按1:1调换产权，不享受集体土地上产权调换“三选一”的政策。但小产权房的产权人属征收地农民身份，且在集体土地上无其它房屋的，可享受集体土地上产权调换“三选一”的政策。

（七）无论是国有土地还是集体土地上被征收人选择的层高达2.2m的安置房储藏室与安置房一并计算为产权调换面积。

（八）无论是国有土地还是集体土地上的门店和住宅，均可以调换安置区门店（安置区门店有：洋港、叶家舍、江新、黄新华、石塘第一第三期、海山小区、海山涧吴家东区、海山涧吴家西区）。门店换门店的，被征门店按评估价补偿，安置房店面与被征房店面的等面积部分，安置房店面按评估价优惠20%计算，超面积部分按评估价优惠10%计算。住宅换门店的，安置房门店价值按评估价优惠15%计算。

调换的门店面积计算为安置房调换指标面积；被调换的安置区门店在办理不动产权证书时不需缴纳土地出让金、税；办证相关费用由产权人按规定缴纳。 

（九）对产权有异议的按照下列方式确定产权：

（1）按“谁建设或谁购买归谁所有”的原则确认产权；

（2）产权登记在谁的名下，确定归谁所有；

（3）产权登记人或建房人、购买人去世，由各继承人协商确定产权归属，协商达不成一致的，为不影响征收工作进度，可将由争议人共同签名的房屋照片、测绘登记、评估结果等资料交公证机构公证，补偿款由实施单位代为保存，待事后调处，或经法律程序解决争议后，再将补偿款支付给房屋所有权人；

（4）未进行登记的产权依本方案第（四）条第11款原则结合上述方式确定产权。

（十）被征收房屋与安置房之间的差价：

砖混与框架的结构差价为130元/㎡；

砖木与砖混的结构差价为180元/㎡；

砖木与框架的结构差价为300元/㎡。

（十一）超面积结算的价格

1、适用所有安置房面积大于被征收房面积的计算；

2、被征收房屋面积大于安置房面积部分，按评估价予以补偿；

3、国有土地上被征收户安置房超1：1调换面积以外部分，10㎡以内（含10㎡）的面积按1500元/㎡，10㎡以外至30㎡以内（含30㎡）的按2000元/㎡，30㎡以上按4500元/㎡购买（另计算楼层差价）；

4、集体土地上被征收户安置房超1：1调换面积以外部分，10㎡以内（含10㎡）的面积按1050元/㎡，10㎡以外至30㎡以内（含30㎡）的按1500元/㎡，30㎡以上按3600元/㎡购买（另计算楼层差价）。

（十二）安置地点

双钟镇境内的，原则上安置在洋港、陶家凹安置区以及县政府拟挂牌出让的二小对面、黄新华等地。

马影镇境内的，原则上安置在新塘和海山西区安置区内。

（十三）协议的签订

房屋征收局与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、过渡方式等订立补偿协议。在征收期限内未达成协议的，将由县政府作出补偿决定，依法实行强制征收。

（十四）补偿款的支付

由房屋征收局按补偿的总额需要，向县政府提出拨付补偿款的报告，相关部门按照县领导的审批意见，在征收启动前将补偿款足额拨付到房屋征收局补偿专户。房屋征收局凭《房屋征收补偿安置协议书》和《棚户区改造房屋征收补偿款发放表》以转账的方式一次性将补偿款支付给被征收人。待棚改征收项目结束时，县财政凭征收协议和《房屋征收补偿款汇总表》与房屋征收局结算，多退少补。

（十五）安置房的分配

1、分配安置房按照“先交房先选、同交房抽签”的原则进行分配（交房认定标准：腾空房屋、上缴房产证、土地证和钥匙）。

2、安置房实行楼层差价计价，具体标准见《安置房楼层差价表》。

3、由房屋征收局计算找差金额。

4、交清购安置房款后再领取安置房钥匙。

5、安置房的分配按指挥部的规定，由实施单位负责组织实施。

（十六）不动产证件的办理、物业维修基金的缴纳

选择产权调换的：被征收人安置房的土地使用权必须以出让方式取得，按照安置房分摊的土地面积按登记时的基准地价标准的50%交纳土地出让金及相关税费后，办理不动产权登记；原办理了房屋所有权证书的，安置房与被征收房已办产权证的等面积部分免交房产证部分的相关税费，安置房大于被征收房面积部分和被征收房未办理产权证书的，安置房办证按标准收取相关费用，费用由产权人承担。办理《不动产权证书》。

物业维修基金按安置房面积50元/㎡收取，费用由产权人承担。

七、奖励

房屋征收设立四个奖项：

1、按时搬迁奖

对被征收人在征收期限内签订协议且完成搬迁交房的，按照达标房屋的面积实行奖励。2018年7月1日至2018年8月15日签订协议并交房的按150元/㎡奖励；2018年8月16日至2018年9 月15日签订协议并交房的按120元/㎡奖励；2018年9月16日至2018年10月31日签订协议并交房的按90元/㎡奖励

2、选择货币补偿奖

选择货币补偿的按达标的被征收房屋(不含按重置价补偿金额和搬迁补助临时安置等费用)评估价奖励25%。

3、购商品房奖

国有土地和集体土地上的被征收人选择货币补偿的在本县购买属初始登记的多层商品房奖励500元/㎡。购买属初始登记的小高层、高层商品房奖励600元/㎡。

无论是国有土地还是集体土地上符合上述条件购买商品房的，均按照所购买的商品房面积计算奖励。奖励期限截止2019年6月30日以前，享受奖励需提供购商品房备案合同复印件、交购房款发票复印件、契税发票复印件、缴纳物业维修基金发票复印件，并携带以上材料原件。

购商品房的范围：东至铁路以西，南至南北港以北，西至长江以东，北至凰村向阳以南，超出规定范围以外的不享受奖励。

4、征收农房奖

　  征收集体土地上的农房，被征收人选择完全货币补偿的，按1450元/㎡奖励。

未尽事宜按县有关规定执行。

本方案由县房屋征收局负责解释。